(二)建立城市土地储备基金

　　土地储备机制的运行总是伴随着资金的运动，城市土地储备机制的良性运行需要巨额资金支持。因此，建立土地储备基金便成为建立和完善城市土地储备制度的重要财力保障。

　　建立我国城市土地储备基金可能利用的资金来源有：

　　一是政府拨款，目前各个试点城市政府都划拨一定数量的款项作为启动资金。

　　二是政府贷款。土地储备机构的运行，必然带来较为可观的运行收入。因而，用于土地储备的政府贷款可以说是一种低风险甚至是无风险贷款。在初期启动阶段，政府完全可以用贷款方式建立土地储备基金。

　　三是政府预划拨部分城市土地。这相当于政府以土地资产实物的形式投入到城市土地储备基金之中。

　　四是土地收益。城市土地使用制度改革已实施多年，土地有偿使用制度的引入，已经为政府积累了一笔可观的土地收益，这些收益一部分已用于城市基础设施和公益事业建设，剩余部分可列入土地储备基金。

　　五是土地储备收益。土地储备制度运作一段时期后，将会产生储备收益，这些收益也可列入土地储备基金，滚动使用。

　　六是由土地储备机构发行土地债券，土地债券通过土地储备收益来还本付息。七是其他资金，包括各种公共基金、社会基金，如各种保险基金、离退休基金、养老基金等等。

　　我们认为，可以由政府委托专门的机构(如土地储备与开发公司)来实际运作土地储备基金。作为土地基金运作主体，其职能是受政府委托，承担土地征用、土地使用权转让、租赁和回收以及存量土地的收购；组织土地供应、土地开发整理和土地资产的管理等公共事务工作。运作土地基金，既要接受政府计划指导，又要按照市场机制进行高效运作，确保国有土地资产收益的最大化。 (三)建立和完善城市土地储备制度的法律保障体系

　　关于建立土地储备制度的法律建设，可以借鉴国外赋予政府土地优先购买权的作法，根据我国土地基本制度，从根本上解决建立城市土地储备制度的法律保障问题。瑞典、荷兰等欧洲国家都颁布了一系列法律法规来支持土地储备机制的运行，如规定政府对土地拥有优先购买权(或征用权)以及对政府拥有的开发条件还不成熟的土地，可出租给农场主和森林主等。

　　建立和完善我国城市土地储备制度，不仅要在继续完善国家对农地征用权的基础上，赋予城市政府对土地的优先购买权，而且应从法律上明确城市土地储备的范围。根据我国城市用地的复杂性，可以将以下10类土地纳入储备范围：(1)市区范围内的无主地；(2)为政府代征的土地；(3)土地使用期限已满被依法收回的土地；(4)被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；(5)依法没收的土地；(6)因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨的国有土地；(7)以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地； (8)因实施城市规划和土地整理，市政府指令收购的土地；(9)土地使用人申请市土地储备中心收购的土地；(10)其他需要进行储备的国有土地。另外，还应当从法律上规定对政府拥有的开发条件还不成熟的土地，可以依法实行年租或短租，并将租赁收益纳入土地储备基金进行管理。同时，还应当对土地储备基金运作主体及相应的监督机制作出明确的法律规定。

[1] [2] [3]