2.4.2.7 房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
　　房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第 一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
　　2.4.3 房地产市场中的泡沫与过热
　　2.4.3.1 房地产泡沫及成因
　　(1)房地产泡沫的定义
　　房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。
　　(2)房地产泡沫的成因
　　房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。
　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 其次，投机需求的膨胀是诱因.
　　再有，金融机构的过度放贷是促成因素。资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。
　　2.4.3.2 “过度开发”及诱因
　　(1)房地产市场中的过度开发
　　房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
　　(2)过度开发的诱因
　　过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。
　　开发商在进行开发决策时，会对市场上的需求状况进行预测。他们在预测时，总是在很大程度上依赖于目前市场上的销售和价格情况。即使当前市场上的热销和价格上涨只是暂时的现象，他们也很容易会认为这种繁荣景象能够长久持续下去，于是造成对未来需求过分乐观的估计。研究表明，对未来需求预测的偏差程度基本上与目前市场价格增长速度正相关，即目前市场价格增速越快，对未来估计中过分乐观的程度就会越大。这时开发商往往会加大投资，大批项目上马，待到竣工时，市场形势已经不如所预期的那样喜人，就容易产生房屋积压、空置率上升的过度开发景象。
　　开发商之间的博弈和非理性行为也会加剧这种市场过度开发的情况。开发商只要一看到市场机会就会迫不及待地去投资开发，殊不知有时这些市场机会是有限的;只需少量开发商的介入就能满足。但是每个开发商都想抢先得到市场机会，而不会进行内部协调，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。
　　2.4.3.3 房地产泡沫和过度开发的区别与联系
　　(1)房地产泡沫和过度开发的区别
　　1)过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象;而泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。
　　2)过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同。房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态。
　　3)房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段。过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。从另一个角度来说，如果泡沫产生，就必然会引起过度开发;但过度开发却不一定是由泡沫引发的;
　　4)从市场参与者的参与动机来看：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。
　　(2)房地产泡沫和过度开发的联系
　　房地产泡沫和过度开发，都是用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现，这是两，者的共同点。“过热”不一定就产生泡沫，但“过热”是市场产生“泡沫”的前提，也是诱因之一。如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制(包括市场规则和政府政策)，市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆也比较高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大且投机性行为容易迅速蔓延，在这种情况下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象。
　　2.4.3.4 房地产泡沫的衡量
　　我们可以从多个角度，来考察房地产市场上是否存在价格泡沫。从房地产泡沫的成因人手，“实际价格/理论价格”、“房地产价格增长率/实际gdp增长率”、“房地产价格指数/居民消费价格指数”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率”、“房地产投资需求/房地产使用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。
　　例题：判断
　　如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发;房地产过度开发是由房地产泡沫引发的。
　　2.5 政府对房地产市场的干预
　　2.5.1 政府干预房地产市场的原则
　　政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的位置固定性、价值昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。
　　2.5.1.1 目标的确定性
　　政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。政策的预评价首先要考察这些目标的必要性和可行性;政策的后评价则要分析这些目标的实现程度、实际受益者是否与目标受益者相吻合、是否有负面作用等。这些目标通常包括：
　　(1)使存量房地产资源得到最有效的使用。在任何时候，都有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。政府通常更关注新建商品房的人住情况，忽视存。量房地产的空置问题;或对两者的重视程度不匹配。这就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。
　　(2)保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间。
　　(3)引导新建项目的位置选择。在选择新建项目位置时，要考虑当前不同类型物业的短缺情况、就业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项目空置。
　　(4)满足特殊群体的需要。
　　2.5.1.2 政策的连续性与协调性
　　政策的连续性与协调性，首先要求体现新旧政策的衔接。 其次，还要体现与相关政策的衔接配套。最后，还应体现多元性与系统性的统一。
　　2.5.1.3 政策的针对性和导向性
　　政府除了制定宏观的调控政策外，还必须针对不同类型物业的供给、分配和消费途径，制定具有针对性的具体政策。同时这种政策还要有明确的导向性，以帮助市场的参与者准确把握自己的行为取向。
　　2.5.1.4 政策的公平性和效率
　　公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定;又要通过资源的优化配置来推动社会的进步和发展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有时为了确保基本的公平，要牺牲一定的效率;有时为了保证效率又不得不放弃必要的公平。如何处理好其相互关系，是政府制定政策的重点和难点。
　　2.5.2 宏观调控房地产市场的手段
　　对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。
　　2.5.2.1 土地供应计划的调控
　　无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分大。土地作为重要的生产要素，同资金计划、劳动力计划一样，是宏观计划指导的重要内容，而土地供应计划对房地产开发投资调节的功效尤为直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。从市场运行角度来看，供求关系是决定市场状况的根本原因，我国土地由政府垄断出让，这就使得土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能。
　　科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开的，因为透明的土地供应信息，是避免盲目竞争的重要条件。一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。计划的内容包括：年度土地开发的面积、地点，修建的市政工程及所需经费，出让土地的面积、地点，上盖建筑物的性质、建筑面积及所需的建造费用，预计的地价款收入。
　　实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。随着我国城市化进程的加速和经济的快速发展，城市土地使用过程中虽然要尽量控制耕地的减少，但同时存在着如何使农村土地高效率地转化为城市用地的问题。大范围征地是按城市规划开发土地的前提，而且大范围成片开发能取得规模经济效益。在上海浦东新区和深圳等地，由政府统一将规划区土地一次预征完毕，征地费先付一小部分，余款待使用时再付清。这样做的结果，使城市开发建设用地有 了足够的储备。另外，一些大城市也可以结合旧城区改造，来增辟土地储备。
　　尽量减少用地单位的土地存量，也是增强土地供应计划调节有效性必不可少的措施。城市原有的大量行政划拨、占而未用的土地，不但违反土地管理法的规定，造成土地资源浪费，而且还可能干扰房地产市场的运行，政府土地、规划主管部门应逐步按城市规划和法律规定，收回划拨超过两年而未使用的土地。
　　5.2.2.2 城市规划的指导
　　城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。原有的城市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其科学性、适用性都面临着严峻的挑战。我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次，高层次的规划应能指导土地的开发和供应，低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。
　　实际上，社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划都对土地配置，因而也对房地产市场的运行起重要作用，政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规划的过程。面对日益发育的市场环境，三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，有必要相互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。
　　2.5.2.3 地价的杠杆作用
　　房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价格不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定时期内。建造成本及与之相关的专业费用和管理费用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来间接调控房地产价格，经常是十分有效的。政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖三种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。
　　2.5.2.4 税收的功能
　　房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行等方面起到明显的作用。例如，美国通过免除公司所得税这一税务优惠政策，推动了房地产投资信托行业的发展壮大。
　　2.5.2.5 租金的控制
　　2.5.2.6 金融杠杆的作用
　　房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件、房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。自2002年2月21日开始，居民一年期储蓄存款利率进一步下调到1.98%，加上20%的利息税和个人住房抵押贷款利率进一步下调到5.76%，导致居民个人住房消费大幅度增加;房地产开发建设贷款利率的下调，使房地产开发尤其是住宅建设投资有了显著的增长。这些金融政策，明显的达到了启动个人住房消费、扩大住宅建设投资规模、带动国民经济增长的效果。据统计，2003年年末全国个人住房贷款和房地产开发贷款余额分别达到了11 780亿元和6 657亿元。因此，发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。
　　2.5.2.7 住房政策的影响
　　目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通;经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导;市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营、是城市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉租房和经济适用房的供给和分配政策控制不严格，就会使市场价商品住宅受到前两类住宅的冲击。政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的。1998年政府停止住房实物分配，实行住房分配货币化政策以来，商品住宅销售中个人购买的比例，已经稳定在95%左右。
　　2.5.3 规范房地产市场行为的措施
　　2.5.3.1 健全市场准入制度
　　建立资质审查制度的原则首先是公开化，只有透明度高，才便于社会监督。其次是标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。各城市对房地产开发经营企业、建筑施工企业、装饰装修企业、房地产中介服务机构、物业管理机构等的行业准人资格都作了明确的规定。当然，随着市场机制的健全和政府职能的转变，对企业资格、资质的管理职能，已经开始逐步向行业协会等行业自律组织过渡。
　　2.5.3.2 推动行业诚信体系建设
　　市场经济，诚信为本,诚信建设尤为重要。建设部推动建设的“中国房地产信用档案”系统，为房地产业企业提供了公平竞争的平台，推动了企业自身的诚信体系信用文化建设，为规范房地产市场中的企业行为进行了有益的尝试。
　　2.5.3.3 规范交易程序
　　用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售、买卖、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序和所需满足的必要条件。例如，商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请，申请时必须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售款的监管方案、经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金已达25%的验资证明等文件。
　　2.5.3.4 加强产权管理
　　产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。 转贴于：房地产估价师考试_考试大

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