房地产估价报告
　　（封面及目录略）
　　致委托人函（略）
　　注册房地产估价师声明（略）
　　估价的假设和限制条件（略）
　　××酒店房地产估价结果报告

　　一、委托人
　　××酒店有限公司，法定代表人××，住所××市××路××号。
　　二、估价机构
　　××房地产估价事务所，法定代表人××，住所××市××路××号，房地产估价机构资质等级：壹级。
　　三、估价对象
　　1．地理位置及概况（略）
　　2．估价对象概况
　　估价对象酒店第1、2、10～13、20层
　　建筑面积：11275m2
　　土地使用权年限40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）
　　竣工日期1991年8月
　　估价对象用途酒店客房、餐饮、娱乐
　　建筑结构框架
　　土地使用权来源协议出让
　　建筑装修情况（略）
　　四、估价目的
　　为银行抵押贷款提供依据。
　　五、估价时点
　　1999年8月20日。
　　六、估价依据（略）
　　七、估价原则（略）
　　八、估价方法
　　将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10-13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
　　九、估价结果
　　估价对象的总价值为人民币208521050元（大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
　　十、估价人员（略）
　　十一、估价报告使用期限（略）
　　××酒店房地产估价技术报告
　　一、个别因素分析（略）
　　二、区域因素分析（略）
　　三、市场背景分析（略）
　　四、最高最佳使用分析（略）
　　五、估价方法选用
　　将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
　　六、估价测算过程
　　（一）酒店第一、二层估价
　　酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为2830m2.在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。
　　可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为一层45000元／m2，二层30000元／m2.
　　可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为一层39000元／m2，二层25000元／m2.
　　可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为一层38000元／m2，二层24000元／m2.
　　确定可比实例修正系数的依据（略）。
　　修正计算：
　　
　　一层比准价格为：
　　（34091+34392+34142）÷3=34208（元／m2）
　　二层比准价格为：
　　（20979+21645+21563）－3=21396（元／m2）
　　第一、二层价值为：
　　（34208+21390）×2830=157359320（元）

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