收回土地使用权，从新进行市场化的资源配置，对规范土地市场，促进可持续发展，具有特别重要的意义。但在实际操作中，由于各地存在的问题的多样性和特殊性，首先要明确行使这一权力的法律依据和方式。这对政府及土地管理部门正确行使权力、实行依法行政等措施十分必要。为此，记者专门采访了这方面的资深专家、珠海市国土资源局土地利用科科长曲健先生。 
　　收回土地使用权的行政处罚 
　　曲健分析认为，收回土地使用权，对当事人影响较大。因此，在作出行政处罚时，要找准与其相对应的法定主体，不能混淆、模糊概念，必须严格区分和把握。因为主体不合法，则行政处罚无效。这一方式，有下列六种情形：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第25条规定，在城市规划区内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；2、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第36条第1款规定，已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权；3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第16条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚；4、《土地管理法》第80条规定，对依法收回的土地使用权当事人拒不交出的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，县级以上人民政府土地管理部门，有权做出责令交还土地、并处以罚款的处罚规定；5、《土地管理法》第76条规定，未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门做出责令退还非法占用土地的处罚，收回国有土地使用权；6、《土地管理法》第70条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，包括收回国有土地使用权。 
　　当然，六种情形的行政处罚各自都有与其相对应的法定主体，在实施时要严格按《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序和要求来进行，必要时应告知当事人有要求举行听证的权利，否则就属违法处罚，甚至要承担相应的行政法律责任。 
　　收回土地使用权的行政处理 
　　由于各地情况不一样，不可能采取一刀切的做法，而是要本着实事求是、负责任的态度，具体问题具体对待。如对土地使用者造成经济损失的，应当给予合理的赔偿。 
　　曲健说，做出行政处理决定，收回土地使用权，主要出现在下列情形：1、《土地管理法》第58条规定的为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；2、《中华人民共和国城市规划法》第54条规定，任何单位和个人必须服从人民政府根据城市规划作出的调整用地决定，国土部门要根据城市人民政府作出的调整用地的决定收回土地使用权；3、《土地管理法》第78条规定，无权批准使用国有土地的单位或者个人非法批准占用土地的；超过批准权限非法批准占用国有土地的；不按土地利用总体规划确定的用途批准用地的；或者违反法律规定的程序批准占用国有土地的。  　
　　政府使用土地的优先购买权  　
　　法无戏言。土地的闲置本身就是一种浪费。对逾期不使用，和明显低于市场价使用的土地，应采取必要的法律和行政手段，收回土地使用权，再交由市场从新配置。这方面，政府有着优先购买的法定权力。  　
　　目前土地市场存在许多不规范的现象，曲健进一步分析说，这对城市发展极为不利。必要时，政府土地主管部门应通过解除土地出让合同和行使优先购买权，依法收回土地使用权。《暂行条例》第14条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同60日内，支付全部土地使用权出让金，逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；《暂行条例》第26条第一款还规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府可通过行使优先购买权，收回土地使用权。市、县人民政府的优先购买权，是国有土地所有权派生出来的，是维护国有土地所有者所有权的需要。 来源:考试大-土地估价师考试

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