编者按：近两年楼市迅速发展，带来的是大量新盘推出，越来越多的购房者成为这些新盘的业主。拥有自己的房子本是一件开心的事，然而烦心的事也随之而来。在房价持续攀升的火热楼市中，业主与物业管理公司之间的纠纷和冲突也“不甘示弱”，甚至愈演愈烈，动辄告上法庭。其中，最普遍的问题是物业管理服务不规范，质价不符。日前传出消息，上海将筹建物业管理服务评价中心，成立专门机构对物业管理进行监督测评，希望该中心早日成立，为业主们也为物业公司省却一些烦心事。
　　现在一些新近搬入小区的业主在装修房屋之前，往往会与物业公司签订装修协议，这样一方面是为了从小区的管理考虑，另一方面，也更加有利物业公司今后的统一管理。但这样的初衷，在实际操作过程中却往往会遇到一些纠纷，而甚至更加严重的是，物业与业主因此产生更激烈的冲突，闹上法庭。
　　近日，本报收到了一封读者来信，讲述了这样一个案例：
　　李先生是于去年入住本市延长中路某小区6号802室的，在入住之前，李先生向物业公司提出装修房屋的申请，并与后者签订《装修协议书》，协议约定按《业主手册》中《房屋装修管理规定》进行装修，其中《业主手册》第3条第2款规定：“南阳台及西阳台的封窗因考虑小区楼宇的外观整齐、整体美观等因素，统一装修无框、净白钢化玻璃。”
　　但在封闭阳台的过程中，施工方向业主李先生建议：“鉴于目前没有无框阳台窗的建筑规范与标准，因而其无框架结构质量标准无法测算并无法保证其窗整体抗风压强度，尤其在3楼以上，更具危险性，上海市建委及有关质检站，因其窗没有检验标准，均不予验收。故建议改用塑钢门窗或铝合金门窗。”李先生接受施工方建议，以有框门窗封闭阳台。
　　上海铁程物业有限公司获悉此事后通知李先生整改，李先生和小区多数业主为此多次向物业管理公司反映无框门窗的安全性无法保证，要求变更《业主手册》第3条第2款的规定。物业管理公司对此置之不理，并最终以业主李先生违反约定为由，将其告上法庭。
　　一审法院判决李先生败诉，要求其拆除南阳台上刚刚安装好的有框门窗。但李先生不服，决定再次提起上诉。
　　律师说法：
　　针对这一案件，记者与上海中茂律师事务所黄武双律师和沙文韬律师取得了联系。在了解了基本的案情之后，两位律师都认为，李先生以有框门窗封闭阳台的行为是否构成违约，是本案的关键。
　　要点一、《业主手册》的约定对业主是否具有法律拘束力？
　　据上海市《居住物业管理条例》第16条规定，业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。由此可知，《住房公约》、《延铁家园小区管理公约》和《业主手册》等规范性文件，只有依法制定，不与法律法规相冲突的情况下，才对业主具有拘束力。
　　而在本案中，《业主手册》第3条第2款的规定显然与我国现行法律法规存在冲突。建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第30条的规定：“住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。”
　　《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》第17条也规定：“本市家庭居室装饰装修工程的质量标准，应当按照家庭居室装饰装修合同约定的和DBJ08-62-97 《住宅建筑装饰工程技术规章》，以及市建设委员会制定的其他地方性标准规定的关于家庭居室装饰装修的施工标准、材料标准、验收标准执行。”
　　在本案中，由于我国不存在无框阳台窗的建筑规范与标准，因而如果以无框阳台窗封闭阳台，就使得业主对该阳台窗无法进行质量验收，该阳台窗的质量无法保证，显然《业主手册》第3条第2款的规定与法律法规存在直接冲突，应为无效，无效的约定对业主就不具有法律的拘束力。业主更无须因为与无效约定相冲突而承担违约责任。
　　要点二、业主对物业公司的管理行为有异议，应如何请求其纠正？
　　依法制定的《业主公约》和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的其他决定虽然对全体业主都具有拘束力。但并不意味着以上规范性文件不可变更。
　　《上海市居住物业管理条例》第20条第8款规定“物业管理公司从事物业管理服务，应该定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务”；《物业管理条例》第12条规定，全体业主2／3以上同意，可以修改《业主公约》等小区的规范性文件。在小区前期物业管理阶段，虽然立法未对修改《住房公约》作出规定，但是可类推适用业主委员会成立后的规定办理，即只要全体业主2／3以上同意，应该能够变更。结论：约定无效业主不算违约
　　黄武双律师这样告诉记者：“《住房公约》等小区规范性文件只要不与法律法规相冲突，对小区全体业主具有法律拘束力。在符合法定条件的情况下，也可以由全体业主依规定程序变更。在本案中，由于《业主手册》第3条第2款的规定与法律法规相冲突，因而无效，无效的约定对业主李先生不具有法律拘束力。他自然不应承担违约责任。” 转贴于：物业管理师考试_考试大